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貸款購房,違約金如何計算?

 
2019-6-18 10:10:21   來源:《公民與法治》   作者:陸京慧  

  隨著生活水平的提高,買房已經成為許多居民的頭等大事。買房前,開發商都承諾會按時交付房產,可到臨近交房的日期,經常會因為政策變動、資金緊缺、配套不完善等一系列原因延期交房。對于延期交房的事實,購房者無力改變,那么對于業主的損失,又應該如何賠償?

  根據開發商與購房者簽訂的購房合同的約定,超過時限逾期交房,開發商會向購房者支付一定比例的違約金。一般情況下,每日的違約金是購房者所付房款的0.05‰~0.5‰。那么,如果是貸款買房,違約金的基數是按照首付款來計算,還是按照房產的總價來計算?北京市的一對夫妻貸款購買商品房,開發商逾期交房,支付違約金時,開發商堅持以首付款為基數計算違約金,購房者不服,將開發商告上了法庭。

  業主貸款購房 遭遇逾期交房

  家住在北京市海淀區的錢宇是一家大型商業中心的副總,妻子曾海欣是一家外資公司人力資源部的總監,二人收入不錯。錢宇和妻子結婚后,一直住在海淀區一套面積不足60平方米的小房子里。這套房子是曾海欣父親單位的福利分房,房子的位置在西四環外,周圍的配套設施還算齊全,但是,夫妻二人在位于北京東四環附近的商業中心區工作,每天花在上下班路上的時間要超過4個小時,感覺生活非常不便。結婚5年之后,孩子出生了,夫妻二人忙于工作,沒有時間照顧孩子,便把曾海欣的父母請過來照顧孩子。于是,這套只有56平方米的房子就住了5口人,顯得分外擁擠。房子面積太小,離公司又太遠,錢宇感到,換房子已經迫在眉睫。2012年,北京市的房價已經有明顯啟動的跡象,二環內的商品房價格已經超過了4萬元。到了2013年,房價更是飛漲。錢宇早就想在他們工作的商業中心區附近買一套大一點的商品房,和妻子在職場打拼多年,手中也有了一些積蓄,于是,他和妻子商量,趁現在收入還算穩定,趕緊把房子買下。

  2013年10月,錢宇看中了東三環附近較繁華地段的一個樓盤,認為這個地段的商品房升值潛力巨大,而且這個樓盤的價格相對較低,于是,他果斷與開發商簽訂了商品房預售合同。合同約定,錢宇購買商品房一套,共計112平方米,價格為每平方米4.15萬元,總價為464.8萬元。交房日期為2015年7月1日。如果逾期交房,每過期1日按照累計已付房款的0.05‰支付違約金,逾期1年交房的,購房者有權解除合同。

  合同簽訂后,錢宇支付了210.8萬元的首付款,并辦理了建設銀行20年期254萬元的按揭貸款,貸款自2014年5月開始交付。

  買下房子之后,錢宇經常到樓盤的施工現場去看一看,心想,以后上下班再也不用城東城西地來回奔波了,心中充滿著對未來生活的暢想。 隨著交房日期的臨近,錢宇發現,這個樓盤的施工進度并不如想像的那么快,樓盤的主體建成后,外裝施工進展緩慢,錢宇心中未免有些擔憂。2014年10月,樓盤的工地上工人越來越少,施工有停頓的跡象。錢宇到售樓部去詢問情況,銷售人員告訴他,樓盤施工進度正常,2015年7月份交房沒有什么大問題,讓他放心。錢宇只好將信將疑地離開了。

  到了2015年年初,錢宇發現,樓盤的工地上依舊沒有什么工人,整個樓體外裝和配套工程根本沒有開展。如錢宇所料,到了2015年7月1日,房地產開發公司沒有交付房產。此時,錢宇已經交納房貸近23萬元。眼看著房價在飛漲,自己的房子卻遲遲不能交鑰匙,錢宇內心非常焦急。多次詢問無果后,錢宇只能耐心等待。

  此后,樓盤的施工進度非常緩慢,錢宇不斷向銷售人員詢問原因,得到的答復是,資金出現了一點問題,不過,馬上就可以解決,全面施工指日可待。錢宇在焦急中又等了半年多,2016年年初,銷售人員又告訴他,由于市政水電管網規劃等問題需要協調,配套工程還需要再等一段時間。就這樣,樓盤的施工時斷時續。

  錢宇在煎熬中一直等到了2017年5月1日,房地產開發公司才通知他去領取商品房書面交付通知書、房屋鑰匙及逾期交房的違約金。此時,錢宇已經交了貸款本息共計57萬多元。

  雖然逾期近兩年交房,錢宇還是覺得有些慶幸,比起那些買到“爛尾樓”的人,他的運氣還算是好的。想到按合同約定,逾期交房會得到一筆金額不算小的違約金,錢宇心里感到些許寬慰。但是,事情并不如他所料,在領取房地產開發公司給付的違約金時,他發現違約金不是按照房屋總價款計算,而是按照首付款來計算。錢宇對此提出異議,但房地產開發公司表示,當時合同中約定的是按照“累計已付房款”的金額來計算違約金,而不是按照總房款金額來計算。錢宇對此表示不能接受。

  交涉無果 訴至法院

  那么,逾期交房的違約金應該按照什么標準計算呢?錢宇為此咨詢了律師,得到的答案是,以首付款為基數計算違約金是不合理的,應該以商品房總價來計算。錢宇找到房地產開發公司,多次向他們提出按照商品房總價來計算違約金,但是,開發公司一口咬定,他們只能按照首付款來計算。交涉無果后,錢宇把房地產開發公司告上了法庭。

  在法庭上,錢宇的代理人訴稱,房地產開發公司應按總房款的0.05‰向錢宇支付違約金。根據合同法的相關規定,當事人一方不履行合同義務的,應當承擔違約責任。房地產開發公司未按合同約定的時間向錢宇交付房屋,已經構成違約,應當承擔違約責任。按照雙方的約定,以買受人累計已付房款的0.05‰向買受人支付違約金。錢宇向房地產開發公司支付了首付210.8萬元之后,又辦理了254萬元的銀行按揭貸款。雖然該房款部分為銀行貸款,但房地產開發公司實際上已經得到合同約定的全部房款,所以,房地產開發公司應按照全部房款向錢宇支付違約金。

  房地產開發公司辯稱,錢宇只向房地產開發公司累計交付了210.8萬元的首付款,逾期交房22個月交房的違約金,是以210.8萬元為基數來計算,違約金共計6.9564萬元。況且,合同約定,逾期1年交房的,購房者有權解除合同。錢宇如果對延期交房不滿,可以要求解除合同。

  法院判定 違約金按全款計算

  法院經審理認為,錢宇和房地產開發公司簽訂的商品房預售合同合法真實有效。根據合同法第一百零七條的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。房地產開發公司沒有按照約定時間交付房屋,構成違約,應承擔違約責任。

  房地產開發公司于2017年5月1日向錢宇交付商品房驗收通知書,合同約定的交房日期為2015年7月1日,房地產開發公司逾期交付商品房,逾期時間共計22個月。按照錢宇和房地產開發公司簽訂的商品房預售合同約定,如果逾期交房,每過期1日按照累計已付房款的0.05‰支付違約金,逾期1年交房的,購房者有權解除合同。錢宇主張房地產開發公司繼續履行合同,所以,房地產開發公司須向錢宇支付逾期交房違約金。

  關于違約金的計算標準,合同約定的“累計已付房款”應包括首付款和銀行按揭款,并不是房地產開發公司所稱的首付款。房地產開發公司混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質的法律關系。由于銀行按揭已經向房地產開發公司支付,即房地產開發公司得到了所售房產的全部款項,所以銀行按揭理應納入累計已付房款。

  據此,最后法院判決,房地產開發公司向錢宇賠付22個月的逾期交房違約金,違約金為每日總房款的0.05‰,共計15.3384萬元。

  判決宣布后,原、被告沒有提出上訴,一審判決生效。

  在此,律師提醒購房者,在購買商品房時,要注意考察房地產開發商的資質和資金實力,避免陷入“爛尾樓”的風險之中。在與開發商簽訂合同時,要注意逾期交房違約金的相關條款,弄清違約金的計算方式,約定好貸款和全款購房的違約金計算標準,以免陷入格式條款的陷阱。(文中人均為化名)

責編:檀旭濤
 
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